分析物流業(yè)趨勢與對高端倉儲物流的主要需求

　　了解到物流地產(chǎn)是屬于房地產(chǎn)運營ToB端重要的細分領(lǐng)域，亦是經(jīng)營現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體。其以物流園區(qū)為核心提供包括園區(qū)租賃、園區(qū)運營、配送服務(wù)、增值服務(wù)、基金運營等一系列ToB端的服務(wù)。物流地產(chǎn)大多是采用開發(fā)加持有的模式，大部分會持續(xù)運營幾十年，因此后續(xù)的運營管理能力與開發(fā)能力同樣重要，這與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)注重開發(fā)和銷售的商業(yè)邏輯是大相徑庭。根據(jù)海銀財富研究認為，與商業(yè)地產(chǎn)相比，我國的物流地產(chǎn)仍然處于開展擴張初期，因為受到經(jīng)濟增速以及行業(yè)需求膨脹的影響較大，加之我國的物流地產(chǎn)大多建造于90年代前，需求的增加以及設(shè)備的迭代使得其內(nèi)部擴張的愿望十分強。

　　據(jù)介紹2014年9月由國務(wù)院印發(fā)《物流業(yè)開展中長期規(guī)劃（2014-2020年）》，強調(diào)著力下降物流成本，著力提升物流企業(yè)規(guī)�；�，以加強物流根底設(shè)備網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。2017年8月底國務(wù)院印發(fā)再次發(fā)布《關(guān)于進一步推動物流降本增效促進實體經(jīng)濟開展的意見》，意在經(jīng)過推動物流降本增效以促進工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域協(xié)調(diào)開展、培養(yǎng)經(jīng)濟開展新動能、進步國民經(jīng)濟全體運轉(zhuǎn)功率。《意見》指出為了推動物流降本增效，將給予方針扶持，著力營建物流業(yè)的良好開展環(huán)境，進步物流業(yè)開展水平，以配合和推動實體經(jīng)濟健康開展�！兑庖姟分赋�，到2018年，社會物流總費用占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重較2015年下降1個百分點以上。按照2016年74.4萬億GDP總規(guī)模核算，減縮成本目標接近1萬億。

　　結(jié)合國務(wù)院《意見》提出的降本增效觀點，從美國物流行業(yè)的開展經(jīng)驗來看，美國現(xiàn)代倉儲概念產(chǎn)生較早。根據(jù)CBRE的研究報告顯現(xiàn)，截至2016年，美國本鄉(xiāng)現(xiàn)代物流設(shè)備總存量約3.7億平方米，且近三年全美高端物流倉儲面積年均增加率約為1.3%。高端倉儲設(shè)備智能高效，獲益于高端倉儲設(shè)備的遍及，美國物流成本逐年下降。而根據(jù)我國物流與采購聯(lián)合會供給的數(shù)據(jù)，2016年我國社會物流總費用為11.1萬億元，物流費用占GDP的比值通常作為衡量一個國家物流開展水平的標準，我國2016年的數(shù)據(jù)在18%左右，是美國的5倍之多。

　　海銀財富研究發(fā)現(xiàn)，目前我國人均倉儲面積僅為0.86平方米，嚴峻低于日美平均水平。而我國高端倉儲物流設(shè)備僅為0.2億平方米，比照通用倉儲面積總量8.6億平方米，高端倉儲設(shè)備僅占總供應(yīng)量的2.33%。比照物流行業(yè)較為成熟的美國，高端倉儲占供應(yīng)總量的一半左右。我國現(xiàn)有的物流倉儲設(shè)備約70%建于90年代之前，難以滿意現(xiàn)代企業(yè)的需求，高端物流倉儲供應(yīng)顯著缺乏。就《意見》視點來說，下降1%的費用意味著需要節(jié)約0.74萬億元。進步物流倉儲行業(yè)功率，智能物流開展勢在必行。

　　海銀財富以為，智能物流倉儲是連接制作和客戶端的核心環(huán)節(jié)。倉儲的自動化和智能化可有用節(jié)約勞動力、土地和租金成本，進步物流運輸功率。主要功能涵蓋自動運輸，智能分揀，無人庫房等。倉儲在智能物流體系中占核心地位。跟著物流信息化技能和物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，結(jié)合高速輸送和分揀設(shè)備、自動操控技能、智能機器人堆碼垛技能、移動核算基數(shù)、數(shù)據(jù)挖掘技能等的智能倉儲成為核心訴求。

　　高端物流倉儲設(shè)備極度匱乏，根據(jù)CBRE研究報告顯現(xiàn)，我國高端物流設(shè)備面積為0.2億方。通用倉儲面積為8.6億方，加之我國大量倉儲設(shè)備建于90年代之前，設(shè)備老舊。難以滿意現(xiàn)代企業(yè)以及日益增加的電商行業(yè)需求，高端物流倉儲供應(yīng)量顯著缺乏。在雙11等電商配送高峰期國內(nèi)物流業(yè)根底設(shè)備不完備的現(xiàn)狀暴露得尤其顯著。

　　基于此，海銀財富研究團隊以為，現(xiàn)代物流業(yè)的趨勢以及對高端倉儲物流的主要需求集中于：

　　1.行業(yè)聚集化和流程模塊化趨勢：物流行業(yè)在未來多種趨勢的聚集化，衍生出渠道化（如菜鳥和京東物流以大數(shù)據(jù)和智能化為根底的物流歸納服務(wù)渠道），聯(lián)盟化協(xié)作的集團（如普洛斯，菜鳥和京東物流，蘇寧物流等以大數(shù)據(jù)和智能化為根底的物流歸納服務(wù)渠道）。因為功率和成本的要求，傳統(tǒng)的人工密集型物流倉儲作業(yè)將會逐步消失。

　　2.人工智能及物聯(lián)網(wǎng)將會深度參與物流行業(yè)：在電商及制作行業(yè)物流密度及需求如此旺盛的今天，傳統(tǒng)的承包制個人運營現(xiàn)已完全不能滿意現(xiàn)代化物流倉儲的需求，物流行業(yè)勢必會變成一個以進步功率和操控成本為核心的數(shù)學問題和邏輯問題。在這個過程中，可以兼容無人化，智能化的高端物流倉儲設(shè)備是大勢所趨。

　　3.方針和金融大力支持物流倉儲行業(yè)：關(guān)于物流行業(yè)的降本增效現(xiàn)已成為基本一致，最新出臺的方針首次提出了“物流根底設(shè)備”的概念，在未來高端物流根底設(shè)備，物流通道的完善，特色物流工業(yè)園區(qū)將會是政府扶持和資本投資的重點。

　　由于高端物流倉儲設(shè)施供應(yīng)明顯不足，且該矛盾在短期內(nèi)難以緩解。物流地產(chǎn)租金穩(wěn)步提升，空置率持續(xù)下降。在不動產(chǎn)收益率與價格普遍倒掛的情況下，收益率明顯高于住宅和商業(yè)地產(chǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個核心城市租金自2008年末開始持續(xù)上漲，2008-2016年間漲幅超過大半。2008-2013年北京、上海物流地產(chǎn)的年化回報率分別達到6.5%和6.7%，同期住宅回報率分別僅為2.6%和3%，物流地產(chǎn)租金上漲主要是由于我國物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量不足，以致不能滿足日益增長的行業(yè)需求所致。來源：國際快遞

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