關(guān)于物流地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　據(jù)介紹從去年7月開(kāi)始國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)市場(chǎng)就開(kāi)始風(fēng)起云涌，萬(wàn)科與普洛斯聯(lián)手?jǐn)U大市場(chǎng)規(guī)模，阿里、京東、蘇寧等也在相繼布局物流地產(chǎn)。在今年7月物流地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了新情況，蘇寧易購(gòu)和萬(wàn)科物流相繼有大動(dòng)作，使得原本平靜的局面又出現(xiàn)了變動(dòng)，而且阿里、京東、蘇寧以及圓通等傳統(tǒng)物流商也都有意參與其中。

　　7月7日，蘇寧易購(gòu)方面發(fā)布了與深創(chuàng)投聯(lián)合建立的物流地產(chǎn)基金進(jìn)展布告。布告介紹蘇寧深創(chuàng)投-云享倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備一期基金已征集認(rèn)繳資金算計(jì)50億元，將用于收買蘇寧建成的老練倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、商場(chǎng)化收買及出資開(kāi)發(fā)契合條件的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備，終究建立國(guó)內(nèi)零售行業(yè)最大的物流基礎(chǔ)設(shè)備網(wǎng)和服務(wù)網(wǎng)。到2017年12月，蘇寧物流具有高標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)房超過(guò)100座，掩蓋大小件、冷鏈等多種事務(wù)形態(tài)。關(guān)于電子商務(wù)巨子來(lái)說(shuō)，物流是他們的“命脈”，而物流倉(cāng)儲(chǔ)建造在其間起著重要的效果，因而，要想掌握自己的命運(yùn)，做好物流倉(cāng)儲(chǔ)是很必要的。

　　繼蘇寧易購(gòu)之后，7月9日，萬(wàn)科物流也有新動(dòng)作，與邃古實(shí)業(yè)舉行了并購(gòu)簽約典禮，并購(gòu)邃古實(shí)業(yè)旗下邃古冷鏈物流，財(cái)物包含上海、廣州、南京、成都、廈門(mén)、廊坊、寧波在內(nèi)的7座冷庫(kù)。這是地產(chǎn)巨子萬(wàn)科謀求向“城鄉(xiāng)建造與日子服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的又一大動(dòng)作。萬(wàn)科更大的動(dòng)作是在上一年7月，萬(wàn)科、厚樸等組成我國(guó)財(cái)團(tuán)以790億元人民幣對(duì)亞洲物流地產(chǎn)巨子普洛斯進(jìn)行收買，萬(wàn)科憑仗21.4%的持股份額成為普洛斯的榜首大股東，在布局全球物流地產(chǎn)方面邁進(jìn)了一步。普洛斯占有著國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)一半以上的商場(chǎng)份額，處在一個(gè)肯定霸主的位置，萬(wàn)科的這一并購(gòu)讓自己直接在房地產(chǎn)巨子外又增加了一個(gè)物流地產(chǎn)巨子的身份。

　　當(dāng)時(shí)物流地產(chǎn)商場(chǎng)的格局以六巨子領(lǐng)銜：以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業(yè)，以寶灣、宇培、易商等為代表的國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)商。其間普洛斯處在肯定的獨(dú)占位置，占有著一半以上的商場(chǎng)份額，在全國(guó)具有185個(gè)物流園區(qū)，建成面積近1300萬(wàn)平米。

　　此外，有不少的新玩家加入，實(shí)力也是不容小覷。有電商及物流巨子阿里菜鳥(niǎo)物流、京東、蘇寧等，有從傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)的房地產(chǎn)巨子萬(wàn)科、綠洲等，還有以安全不動(dòng)產(chǎn)為代表的險(xiǎn)資，以及以南山控股、中儲(chǔ)股份等其他大型企業(yè)。

　　萬(wàn)科在成為普洛斯的榜首大股東之后，持續(xù)擴(kuò)展物流地產(chǎn)規(guī)劃。上一年10月，萬(wàn)科發(fā)布布告，其子公司珠海乾元晟、深圳市萬(wàn)科產(chǎn)業(yè)園與江蘇信托、寧波博裕物流有限公司、珠海市飛虹壹號(hào)擬一起出資建立一只專業(yè)物流地產(chǎn)出資基金——珠海市坤元興出資開(kāi)展合伙企業(yè)，將出資于我國(guó)境內(nèi)斷定區(qū)域的擬建、在建及已建成物流地產(chǎn)項(xiàng)目。今年7月，萬(wàn)科又開(kāi)端布局冷鏈物流倉(cāng)儲(chǔ)，對(duì)邃古實(shí)業(yè)旗下對(duì)邃古冷鏈物流進(jìn)行并購(gòu)，操控來(lái)國(guó)內(nèi)7個(gè)重要的冷庫(kù)。

　　南山控股則經(jīng)過(guò)2018年1月對(duì)深圳赤灣石油基地股份有限公司的兼并，完成了對(duì)深基地的中心財(cái)物——寶灣物流的操控而大舉進(jìn)擊物流地產(chǎn)商場(chǎng)。寶灣物流在國(guó)內(nèi)物流商場(chǎng)是僅次于普洛斯和嘉民的第三大物流地產(chǎn)商。南山控股方面以為，兩者的聯(lián)合將構(gòu)成協(xié)同效應(yīng)，“結(jié)合公司在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)歷，提高存續(xù)公司物流事務(wù)的開(kāi)發(fā)建造才能，在土地資源稀缺的布景下，提高開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中的土地利用功率以及物流園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理才能。一起，憑借深基地在物流范疇的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)及品牌影響力，增強(qiáng)南山控股土地資源的獲取才能，打通物流地產(chǎn)、住所地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。”

　　京東和阿里方面，則是經(jīng)過(guò)拿地的方法在進(jìn)入物流地產(chǎn)商場(chǎng)，不斷擴(kuò)展自建物流系統(tǒng)。上一年11月13日，京東發(fā)布的2017年度三季報(bào)顯現(xiàn)，到2017年9月30日，京東在全國(guó)共運(yùn)營(yíng)405個(gè)大型庫(kù)房，總面積約900萬(wàn)平方米。根據(jù)揭露資料顯現(xiàn)，菜鳥(niǎo)現(xiàn)已在全國(guó)建立8個(gè)大型倉(cāng)儲(chǔ)物流基地，并且在14個(gè)城市拿地，總投入超過(guò)200億，其倉(cāng)儲(chǔ)面積或許到達(dá)210萬(wàn)平米。

　　未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

　　1、土地是入局的第一門(mén)檻。地產(chǎn)行業(yè)最底子的東西就是土地，只要拿到地才有“玩”的本錢，所以進(jìn)擊物流地產(chǎn)商場(chǎng)首先要打破的門(mén)檻就是要有地。不過(guò)，現(xiàn)在的商場(chǎng)狀況關(guān)于所有玩家來(lái)說(shuō)，拿地都不太簡(jiǎn)單。從供求端來(lái)看，一線城市物流地產(chǎn)用地不僅本錢高昂，并且還出現(xiàn)了求過(guò)于供的狀況。以北京為例，其在2012-2014年倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的供給占比從19%下降至8.7%。未來(lái)物流地產(chǎn)用地可能會(huì)逐漸轉(zhuǎn)移至二手土地，以及交通便當(dāng)?shù)亩€城市。

　　蘇寧深創(chuàng)投-云享倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備一期基金50億元，主要方針之一就是收買蘇寧建成的老練倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備。據(jù)了解，蘇寧物流具有的相關(guān)配套倉(cāng)儲(chǔ)合計(jì)面積到達(dá)1343萬(wàn)平米。蘇寧物流還計(jì)劃在未來(lái)三年，加快完成2200萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積的方針。京東也是拿到了約1.3萬(wàn)畝的土地，相當(dāng)于中型房企的體量，具有中國(guó)電商領(lǐng)域最大規(guī)模的自建物流系統(tǒng)。

　　2、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成趨勢(shì)。雖然說(shuō)現(xiàn)在地上崛起促進(jìn)來(lái)物流開(kāi)展，從而使物流地產(chǎn)現(xiàn)在就像是一塊蛋糕，但是很多人卻僅僅敢看不敢上去分食。由于，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的特點(diǎn)是出資大，收益不高但安穩(wěn)，是一個(gè)資本密集型行業(yè)，回收出資本錢時(shí)刻較長(zhǎng)。在這一點(diǎn)上，企業(yè)怎么解決資金難題?京東自建物流體系的重財(cái)物形式呈現(xiàn)來(lái)巨額資金投入、沉積，導(dǎo)致的現(xiàn)金和盈余的被吞噬，使其至于困難境況，這就讓很多人望而生畏。

　　然而，除了自己掏錢買地之外，入局物流地產(chǎn)還有另外一種方法，那就是輕財(cái)物運(yùn)營(yíng)，比方蘇寧易購(gòu)、萬(wàn)科和南山控股。“輕財(cái)物運(yùn)營(yíng)”是世界聞名辦理顧問(wèn)公司麥肯錫特別推重的戰(zhàn)略，以輕財(cái)物形式擴(kuò)張，與以自有資本運(yùn)營(yíng)比較，可以獲得更強(qiáng)的盈余才能，更快的速度與更繼續(xù)的增長(zhǎng)力。傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)形式，企業(yè)要閱歷從開(kāi)發(fā)、建造出產(chǎn)線、出產(chǎn)、商場(chǎng)推廣等綿長(zhǎng)的生長(zhǎng)進(jìn)程，還要面對(duì)資金緊張的困難。輕財(cái)物運(yùn)營(yíng)經(jīng)過(guò)將部分環(huán)節(jié)搬運(yùn)出去，使用合作伙伴的相關(guān)經(jīng)歷和資金，大大縮短了企業(yè)被商場(chǎng)承受的進(jìn)程，也減少了資金占用。蘇寧易購(gòu)聯(lián)合的深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金辦理(深圳)有限公司，在地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、建造等方面有經(jīng)歷，而蘇寧易購(gòu)則有其品牌附加值、營(yíng)銷才能等常識(shí)和辦理方面的才能，因而不會(huì)由于出資物流地產(chǎn)而深陷其間。

　　3、高標(biāo)準(zhǔn)物流的競(jìng)爭(zhēng)。高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)確實(shí)稀缺。平安不動(dòng)產(chǎn)總監(jiān)賈元濤曾是普洛斯的一員，他坦言，“在普洛斯等外資進(jìn)入中國(guó)之前(普洛斯2003年入駐中國(guó)市場(chǎng))，國(guó)內(nèi)根本沒(méi)有高標(biāo)準(zhǔn)物流的概念。”而國(guó)外的中高標(biāo)準(zhǔn)物流地產(chǎn)自上世紀(jì)80年代就在歐美國(guó)家出現(xiàn)，至今已發(fā)展超過(guò)30年。稀缺的同時(shí)，快速發(fā)展的電商正在倒逼高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施發(fā)展。不管是老玩家的新動(dòng)作，還是新玩家的進(jìn)擊，未來(lái)物流地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵就是建立高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施。

　　物流地產(chǎn)行業(yè)這一年來(lái)的變化真是讓人看得驚心動(dòng)魄，然而這并不是所有企業(yè)都能玩得起的游戲，這是一場(chǎng)巨頭的游戲。無(wú)論是萬(wàn)科入主普洛斯，還是南山控股拿下寶灣物流，每一個(gè)玩家都是各行業(yè)的巨頭。中小企業(yè)想要入局競(jìng)爭(zhēng)，不僅拿地困難，融資也很麻煩，后期的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流高額的成本也是他們承受不起的�！〔贿^(guò)，物流地產(chǎn)的變革也可以成為企業(yè)發(fā)展的一個(gè)機(jī)遇。來(lái)源：國(guó)際快遞

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